Como usar o FGTS na compra da casa própria

Você pode usar o saldo do FGTS para comprar a casa própria se cumprir as regras gerais: pelo menos três anos de trabalho com carteira assinada sob o regime do fundo, não ter outro imóvel residencial na região onde mora ou trabalha e comprar um imóvel urbano para morar. O dinheiro pode entrar como parte da entrada, para amortizar ou quitar o financiamento, ou para abater parcelas. Tudo é feito pela Caixa, que opera o FGTS, junto com o banco do financiamento.

O que é o FGTS e por que ele pode ir para a casa

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma conta em seu nome onde o empregador deposita, todo mês, um percentual do seu salário. Você não pode sacar esse dinheiro quando quiser. A lei lista as situações permitidas, e a moradia própria é uma delas, ao lado de demissão sem justa causa, aposentadoria e doenças graves. O guia sobre saque do FGTS explica as outras hipóteses.

Quem pode usar: as regras sobre você

As exigências mais comuns para o trabalhador são:

• Três anos de FGTS: somando todos os períodos de trabalho com depósito no fundo, no mesmo emprego ou em empregos diferentes, seguidos ou não.
• Não ter imóvel residencial (pronto ou em construção) no município onde trabalha, nos municípios vizinhos, na mesma região metropolitana ou na cidade onde mora.
• Não ter financiamento ativo pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) em qualquer parte do país.

As regras valem para cada comprador que quer usar o próprio FGTS. Se um casal compra junto, os dois podem somar os saldos, desde que cada um cumpra as exigências.

Que imóvel aceita o FGTS

O imóvel também precisa se encaixar:

• Ser residencial e urbano, destinado à sua moradia.
• Estar na cidade onde você trabalha ou mora (ou na região metropolitana), conforme as regras do fundo.
• Ter valor de avaliação dentro do limite do SFH. Esse teto é definido pelas autoridades e muda com o tempo; consulte o valor vigente na Caixa.
• Estar com a documentação regular, com matrícula no cartório e sem pendências que impeçam o registro.

Há outras restrições sobre o imóvel, como o uso recente do FGTS na mesma unidade. A Caixa confere tudo na análise, mas vale perguntar antes de dar sinal ao vendedor.

As formas de usar o saldo

Na entrada ou no pagamento à vista

O uso mais conhecido é completar a entrada do financiamento, diminuindo o valor financiado. Também é possível usar o FGTS para pagar parte do preço em uma compra sem financiamento, desde que o imóvel e você atendam às regras.

Para amortizar ou quitar o financiamento

Depois de comprar, você pode usar o FGTS para reduzir o saldo devedor. Dá para escolher entre diminuir o valor das parcelas ou o prazo. As regras do fundo exigem um intervalo mínimo entre uma amortização e outra; confira o prazo atual na Caixa.

Para pagar parte das prestações

Existe ainda a modalidade em que o FGTS paga uma parte das prestações por um período definido. Ela ajuda quem está com o orçamento apertado, mas o saldo do fundo acaba mais rápido.

Exemplo prático: o efeito do FGTS na entrada

Imagine um imóvel avaliado em R$ 200.000. O banco financia até 80%, então a entrada mínima é de R$ 40.000. A pessoa tem R$ 15.000 guardados e R$ 25.000 no FGTS.

Somando os dois, ela fecha a entrada de R$ 40.000 e financia R$ 160.000. Sem o FGTS, teria que esperar juntar mais R$ 25.000. Se separasse R$ 500 por mês, levaria mais de quatro anos (25.000 dividido por 500 dá 50 meses).

Agora, um alerta: usar todo o dinheiro guardado na entrada deixa a família sem reserva para emergências logo no começo do financiamento. No exemplo, seria mais prudente manter parte dos R$ 15.000 aplicada e conferir se a parcela cabe na renda. O guia sobre quanto gastar com moradia traz uma referência para essa conta.

Saque-aniversário e FGTS bloqueado

Quem optou pelo saque-aniversário continua podendo usar o FGTS na moradia, mas há um ponto de atenção. Se você contratou a antecipação de parcelas do saque-aniversário em um banco, o valor dado em garantia fica bloqueado até a dívida terminar. Esse dinheiro não entra na compra da casa.

Antes de planejar, abra o aplicativo FGTS e veja o saldo disponível, não só o saldo total.

Custos que o FGTS não paga

Mesmo com o saldo do fundo, a compra tem gastos que costumam sair do seu bolso. Os principais são o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cobrado pela prefeitura, e as taxas de cartório para registrar o contrato. Há ainda a tarifa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco e, depois, a mudança.

Esses valores variam por cidade e pelo preço do imóvel. Peça uma estimativa por escrito ao banco e à prefeitura antes de fechar negócio, para não descobrir no fim que falta dinheiro para registrar a casa.

Passo a passo resumido

1. Consulte o saldo e o tempo de contribuição no aplicativo FGTS.
2. Simule o financiamento no site da Caixa ou do banco de sua preferência.
3. Escolha o imóvel e peça a documentação ao vendedor (matrícula atualizada e certidões).
4. O banco faz a avaliação do imóvel e a análise de crédito.
5. Você autoriza o uso do FGTS, e o valor é liberado para o vendedor na assinatura do contrato.

Cada banco tem seu fluxo e sua lista de documentos. Na dúvida sobre uma situação específica, como herança de imóvel ou separação, procure orientação jurídica antes de assinar.